بسمايــــــــة
تهديكم الهيئة الوطنية للاستثمار أطيب تحياتها..
أستناداً لما تناقلته بعض وسائل الاعلام من أرقام وبيانات وتفاصيل تنقصها الدقة والموضوعية ورغبة من الهيئة الوطنية للاستثمار يسرنا أن نقدم عرضاً تفصيلياً وافياً لكل ما يتعلق بالمشروع من كافة جوانبه وكالاتي :
- ثبتت الخطة الخمسية الوطنية للفترة (2010- 2014) الاحتياجات الإجمالية لمليوني وحدة سكنية.
- وبناء عليه قامت الهيئة الوطنية للاستثمار بتقديم مقترح الى مجلس الوزراء الموقر لبناء مليون وحدة سكنية في عموم محافظات العراق وبحسب الكثافة السكانية الواردة في أحصاءات وزارة التخطيط والتعاون الانمائي بأسلوب أستثماري خاص يأخذ بنظر الاعتبار حق المواطن والمستثمر لتحقيق هذا المشروع .
- نوقش هذا المقترح أمام مجلس الوزراء الموقر وأصدر بشأنه القرار رقم (125) لسنة 2010 المتضمن الموافقة على المباشرة بتنفيذ المشروع السكني الاستثماري (مشروع أنشاء المليون وحدة سكنية ) كما عرضته الهيئة الوطنية للاستثمار لتنفيذه في محافظات العراق كافة.
- تم الاعلان عن مشروع المليون وحدة سكنية وتقدمت له مجموعة كبيرة من الشركات بلغت ما يقارب (150) شركة ، وبعد مناقشات معمقة مع الشركات الرصينة والتي لها القدرة المالية والكفاءة الفنية على تنفيذ مثل هكذا مشروع وقع الاختيار على ( شركة هانوا للهندسة والانشاءات /كورية الجنسية ) التي وجدت فيها الهيئة القدرة على تنفيذ المشروع كونها من الشركات الكبرى في كوريا الجنوبية ، والتي أبدت رغبتها بأنشاء (100,000) وحدة سكنية في بغداد عن طريق تصميم و تنفيذ هذا المشروع.
نظرا لحجم هذا المشروع الذي يحتاج الى مساحة كبيرة من الارض تصل الى 8000 دونم بالاضافة الى المواقع المرتبطة بالمشروع ولعدم توفر مثل هذه الاراضي في داخل مدينــــة
بغداد فقد قامت محافظة بغداد مشكورة بتوفير الأرض اللازمة في منطقة بسماية التي تبعد مســــافة ( 10 ) كم من حدود أمانة بغداد الجنوبية الشرقية.
- بذلت الهيئة الوطنية للاستثمار الكثير من الجهد والعمل لغرض الحصول على هذه الارض من الجهات ذات العلاقة بما فيــــــــــــــها وزارات المالية والنفط والزراعة ، حــيث بذلــــت الهــــيئة جهودا كبيرة لمدة أكثرمن 9 أشهر لاستحصال الموافقات اللازمة لاخلاء الارض من الشواغل.
عملت الهيئة الوطنية للاستثمار وبالتنسيق مع وزارة الزراعة على فسخ العقود الزراعية أصوليا وتعويض المتعاقدين بمبالغ مجزية تتلائم مع حجم الارض والمنشأت المقامة عليها بهدف أخلائهم وبمبالغ وصلت الى ( 3,000,000,000 ) ثلاثة مليارات دينار ،أضافة الى أخلاء الارض من المتجاوزين عليها لمساحة المشروع البالغة 8000 دونم بالاضافة الى 1200 دونما لبناء مقر الشركة والمعامل الانتاجية للشركة المنفذة مثل معامل الصب المسبق وغيرها المطلوبة لتنفيذ المشروع مع المخيم السكني للعاملين في المشروع.
- أجرت الهيئة الوطنية للاستثمار كافة الدراسات البيئية والتحري عن المقذوفات المنفلقة وغير المنفلقة وسلامة الموقع من التلوث الاشعاعي والكيمياوي ومن أي ذخائر عسكرية باعتبارها كانت منطقة عسكرية سابقا وحصلت على موافقة وزارة البيئة لانشاء المشروع.
- يهدف المشروع الى دعم الطبقات الاجتماعية ذات الدخل المحدود من المواطنين والموظفين والمتقاعدين. لذا وضعت الهيئة الوطنية للاستثمار تصورا أقتصاديا للمشروع بان تكون كلفة المتر المربع الواحد للشقة السكنية (500 دولار) مضافا اليها كلفة البنية التحتية للمشروع لتصل الكلفة الاجمالية للمتر المربع الواحد الى (730 دولار)، وقد وجه السيد رئيس الوزراء السابق بأن تتحمل الموازنة العامة مبلغا قدره مليار دولار للبنية التحتية للمشروع لمساعدة المواطنين وبذلك تصبح كلفة المتر المربع 630 دولار بدلا من 730 دولار . علما ان هذه المدينة ستكون موازية لمساحة وخدمات مدن عالمية مثل مدينة جنوا الايطالية وجنيف السويسرية وروتردام الهولندية وسياتل الامريكية.
- لغرض تمكين المستثمر من تنفيذ المشروع صممت الهيئة حزمة مالية وبمعاونة المصارف الثلاثة (مصرف الرافدين – مصرف الرشيد – المصرف العراقي للتجارة) لدعم المواطن والمستثمر في ان واحد لضمان تنفيذ المشروع ،حيث تم الاتفاق معهم لادارة العملية المالية التي هي أموال المواطنين الراغبين بشراء الوحدات السكنية وتقديم الضمانات للشركة الكورية وفي حال وجود أي خلل تقوم المصارف بدفعها مقابل رهن الشقق السكنية لصالح الهيئة الوطنية للاستثمار والمصارف لحين الايفاء بكافة الاقساط المستحقة على المواطنين وفق الآلية الآتية :
- يدفع المواطن دفعة مقدمة 10% أو 25% (حسب رغبته ) من قيمة كلفة الشقة (البناء + البنى التحتية )عند توقيع العقد على الوحدة السكنية.
- يدفع المواطن 65% أو 80% (حسب الدفعة المقدمة والمبينة في أعلاه) من قيمة الوحدة السكنية على شكل أقساط تصل الى (20 سنة ) بما فيها فترة سماح قدرها (5) خمس سنوات بعد توقيع العقد .
ج. يدفع المواطن 10% من قيمة الوحدة السكنية عند أستلامها .
- يمول المشروع وفق الصيغة الاتية :
- يدفع الى المستثمر 25% من كلفة المشروع وفق الاتي:
10% من كلفة المشروع خلال 60 يوما من تاريخ توقيع العقد مقابل ضمانة مصرفية معتمدة.
5% من كلفة المشروع بعد 12 شهر من تاريخ توقيع العقد مقابل ضمانة مصرفية معتمــــدة.
5% من كلفة المشروع بعد 18 شهرا من تاريخ توقيع العقد مقابل ضمانة مصرفية معتمــــدة.
5% من كلفة المشروع بعد 24 شهرا من تاريخ توقيع العقد مقابل ضمانة مصرفية معتمدة.
وقد تم تسديد هذه المستحقات أضافة الى الدفعات المرحلية لاعمال تطوير الارض الى الشركة المذكورة كما موضح في الجدول المرفق .
- يمول المستثمر 75% من كلفة المشروع وتسدد له الدفعات كل 4 أشهر عند تسليم الوحدات السكنية على شكل قطاع ( بلوك ) تبدأ في نهاية الشهر الرابع من السنة الثالثة
للمشروع أي في نهاية الشهر 28 وبمعدل يقارب 1800 وحدة سكنية شهريا وبضمان المصارف الثلاثة ورسالة من وزارة المالية تؤيد أن هذه البنوك رصينة ومملوكة للدولة وأن أمكانياتها جيدة جدا وبالمقابل يقدم المستثمر ضمانا بتنفيذ المشروع وأكماله وفق الصيغة المتفق عليها بموجب ضمان حسن أداء مصرفي قدره 5% من كلفة المشروع تطلق له بعد أكمال تنفيذ المشروع .
- شكلت الهيئة الوطنية للاستثمار لجنة عليا برئاسة الدكتور سامي الاعرجي تضم عدد من المختصين من كافة الوزارات والجهات ذات العلاقة بالمشروع ضمت ممثلين عن الهيئة الوطنية للاستثمار ووزارة الاعمار والاسكان ووزارة البلديات والاشغال العامة ووزارة التعليم العالي والبحث العلمي (جامعة بغداد والجامعة التكنولوجيا ) حددت المتطلبات الفنية للمشروع على مدى عشرة أشهر لوضع تصاميم الابنية والبنى التحتية والمتطلبات الاخرى لكافة المشروع أضافة الى الجدول الزمني .وأستكملت وضـــع التصميم الاساسي للمشروع ( master plan) وفق جدول زمني يمتد الى (7) سنوات من تاريخ توقيع العقد .
- الجوانب القانونية والتعاقدية : يتم تنفيذ هذا المشروع بأتباع طريقة تنفيذ (تصــميـــــــــم وبنــاء ) بحيث يتضمن أقامة (100000)مائة الف وحدة سكنية بكافة مرافقها يسكنها حوالي (600000) ستمائة الف نسمة لغرض تغطية جزء من الحاجة الفعلية للسكن في مدينة بغداد وعلى مساحة 18,300,000 م 2 بتوفير كافة المستلزمات الخدمية والفنية والعملية اللازمة وتم تحديد الحقوق والالتزامات بين الهيئة وشركة هانوا في الوثائق الاتية :
- الاتفاقية العقدية : وتضم حقوق والتزامات الطرفين وقيمة العقد وتخضع للقانون العراقي.
- الشروط العامة :وهي الشروط العامة لتنفيذ المشروع ومعالجة المشاكل التي تحصل أثناء لتنفيذ.
- الشروط الخاصة: وهي الشروط المعدلة للشروط العامة بحيث تنسجم مع القانون العراقي.
- الملاحق والجداول : وتضم تفاصيل التصميم الاساسي للمشروع وشهادة ضمان الاداء التي يقدمها المستثمر الى الهيئة وشهادة تأمين الدفعات اليه مع ضمان المصارف العراقية مع رسالة من وزارة المالية تشهد بكفاءة هذه المصارف لدعم المشروع.
12- حصلت موافقة مجلس الوزراء الموقر بقراره المرقم (152) لسنة 2012 على عرض شركة هانوا الكورية بعد تدقيق الامانة العامة لمجلس الوزراء /الدائرة القانونية لكافة المتطلبات القانونية والتعاقدية للمشروع لكون المشروع تزيد قيمته على (250) مليون دولار وفقا لاحكام المادة (7/ب) من قانون الاستثمار رقم (13) لسنة 2006 المعدل .
ومنحت الهيئة الوطنية للاستثمار كافة الصلاحيات اللازمة لتنفيذ المشروع بما في ذلك تخويل رئيس الهيئة الوطنية للاستثمار صلاحية توقيع العقد بصيغته المعدلة مع شركة هانوا للهندسة والانشاءات – الكورية الجنسية ) ومنح أجازة الاستثمار بموجب قانون الاستثمار رقم (13) لسنة 2006 المعدل لتنفيذ مشروع مدينة بسماية الجديدة وتوقيع عقود بيع الشقق
الى المواطنين أضافة الى التعاقد مع وزارة الأعمار والإسكان لأعمال المهندس المقيم والاستشارات الهندسية المطلوبة لكامل المشروع وكذلك التعاقد مع الجهات الحكومية والخاصة (المحلية والأجنبية )المعنية بجانب الأشراف والمراقبة وغيرها وكذلك أقرار جميع التوصيات المقدمة من قبل الهيئة الوطنية للاستثمار للأمور الآتية:
- تتحمل الحكومة مناصفة مع المواطن كلفة أنشاء البنى التحتية للمشروع والتي تقدر بمليار دولار يتم تقسيطها على الموازنة العامة القادمة ولمدة (5) سنوات وبمقدار 200 مـــليون دولار سنويا وأعتبارا من العام 2013 لتقليل كلفة الوحدة السكنية على لمواطنين.
- تساهم الحكومة في تحمل نصف الفائدة على القرض الممنوح للمواطنين من قبل المصارف العراقية (الرافدين ، الرشيد، العراقي للتجارة) والبالغة 6% بحيث تتحمل الدولة 3% من الفائدة (حيث تم النص سنويا في قانون الموازنة على ذلك) ويتحمل المواطن 3% الاخرى على مدى خمسة عشر عام لتقليل كلفة الوحدة السكنية على المواطنين.
- الطلب من البنك المركزي العراقي توفير العملة الاجنبية (الدولار ) لما يعادل أستحقاقات الشركة والمسددة أصلا من قبل المواطنين بالدينار العراقي وحسب تواريخ الاستحقاقات وبدون عوائق لضمان دقة وأنسيابية التسديد ونجاح تنفيذ المشروع .
- السماح للمصارف الثلاث بالمساهمة في تغطية كلفة 10% من كلفة المشروع خلال مدة لاتتجاوز 60 يوما من أبرام العقد في حالة عدم تغطية هذه الكلفة من دفعات المواطنين.
- موافقة وزارة المالية بالسماح للمصارف الثلاث بالمساهمة في تمويل المشروع ومن خلال قرارات مجالس أداراتها.
- السماح للمصارف الثلاث بشراء الوحدات السكنية المتبقية والتي لم يشتريها المواطنون عند أكمال تنفيذ المشروع .
- السماح للمستثمر لاستخدام العمالة الاجنبية اللازمة لضمان سرعة تنفيذ المشروع في حالة عدم وجود نظير لهذه العمالة في السوق المحلية في الوقت الحاضر والتي تستجيب لمتطلبات تنفيذ هذا الحجم من المشاريع السكنية .
- لغرض أستكمال متطلبات المشروع يتطلب تنفيذ الخدمات(البنى التحتية الخارجية)التي تقع خارج حدود المجمع وهي كالاتي :
- أنشاء وتجهيز منظومة الغاز السائل LPG لكافة الوحدات السكنية حيث يتطلب أعلانها للاستثمار من قبل الهيئة الوطنية للاستثمار لتنفيذها وتشغيلها لقاء أجور تستوفى من الساكنين وحسب مقدار الاستهلاك اليومي وتم أحالتها كفرصة أستثمارية الى شركة يونيغاز اللبنانية الجنسية.
ب- أنشاء محطات تعبئة الوقود داخل المدينة بطريقة الاستثمار .
ج – أنشاء وتشغيل شبكة الاتصالات للمجمع السكني ( LAN) من خلال مستثمر وبنفس النظام أعلاه بالتنسيق مع وزارة الاتصالات .
- توقيع أتفاق امني بين وزارة الداخلية والشركة المستثمرة يتضمن تعهد الوزارة بحماية محيط المشروع والاجزاء الملحقة به (المعامل والمخيم السكني للعاملين) أضافة الى مقر الشركة في بغداد.
- أدراج المشاريع المكونة للبنى التحتية الاجتماعية من المباني العامة الحكومية (المدارس والمراكز الصحية …..) ضمن خطط الوزارات المعنية (الداخلية والصحة والتربية …الخ)ضمن موازنتها السنوية وحسب الاختصاص وبما يتناسب مع مراحل تنفيذ المشروع وفق جدول زمني محدد ، حيث صدر قرار مجلس الوزراء الموقر المرقم 159 لسنة 2014 والمتضمن تكليف الوزارات المعنية والجهات الحكومية بتنفيذ المشاريع الخدمية لمشروع بسماية السكني والتعاقد المباشر مع شركة هانوا الكورية وذلك بالتنسيق مع الجهات القطاعية والوزارات المعنية بالتنفيذ ، ونظرا لتفاوت الاستجابة من قبل الوزارات المعنية الذي أستغرق وقتا طويلا دون الوصول الى نتائج نهائية ملموسة على الرغم من أن قرار مجلس الوزراء الموقر قد حدد فترة (30 ) يوم لانهاء التعاقد مع شركة هانوا لذلك تم تخويل الهيئة الوطنية للاستثمار صلاحية التفاوض والتعاقد مع شركة هانوا الكورية الجنوبية بموجب قرار مجلس الوزراء الموقر رقم (381) لسنة 2014 وفقا لما جاء بكتاب الهيئة الوطنية للاستثمار المرقم م.ر.س/9 في 22/7/ 2014 على أن تضاف كلفة المشاريع الخدمية المطلوبة كافة ضمن تخصيصات مشروع البنى التحتية المستمر منذ عام /2013 الخاص بمدينة بسماية بعد ان يتم تنظيمها بشكل ملحق عقد يكون جزءا لايتجزأ عن عقد مشروع مدينة بسماية السكني الموقع من قبل الهيئة الوطنية للاستثمار عام 2012 وتم توقيع عقد مشاريع البنى التحتية والخدمات الاجتماعية لمشروع بسماية السكني بتاريخ 5/نيسان /2015 مع شركة هانوا الكورية من أجل جعل مدينة بسماية الجديدة قابلة للسكن عند تسليم الوحدات السكنية للمستفيدين ولذلك تم الاتفاق على العمل لتنفيذ هذه المشاريع من نقل الطاقة الكهربائية والمدارس والمراكز الصحية وغيرها بقيمة (2,121,255,000$ ) مليارين ومائة وواحد وعشرون مليون ومائتان وخمسة وخمسون الف دولار .
13- كما تم أستحصال موافقة مجلس الوزراء الموقر في جلسته المرقمة (23) لعام 2013 على ما يأتي:
- تشجيع المصارف الحكومية الثلاثة (الرافدين ،الرشيد ، العراقي للتجارة )على شراء الوحدات السكنية في مشروع بسماية بالسعر المدعوم المعلن عنه وبيعها على المواطنين وفقا للاسعار السائدة.
- قيام المصارف الحكومية الحكومية الثلاثة بدفع (15%) المتبقية وفق التوقيتات الزمنية التعاقدية على أن تسوى هذه الدفعات من قيمة الشقق المشتراة من قبلهم.
14- أن الخطة التمويلية لمشروع بسماية السكني قد تم وضعها بالاشتراك مع المصارف الثلاثة التي كانت جزء من عملية أرساء هذه الخطة وأخراجها بشكلها النهائي بحيث يتم تسديد مستحقاتها من خلال تسديدات المواطنين لدفعات الشقق السكنية وقد تم تعزيز هذه الخطة بعدة دراسات ميدانية كان اخرها طرح التسجيل الاولي للمواطنين الراغبين في التسجيل على الوحدات السكنية للمشروع حيث بلغ عدد المسجلين الاولي أكثر من (70,000) سبعين الف مواطن وبضمنهم عدد كبيرمن موظفي الوزارات أضافة الى ذلك رغبة المصارف بشراء (10,000) عشرة الاف وحدة سكنية لكل مصرف .
وضمانا لحقوق المواطنين فأن الهيئة الوطنية للاستثمار لم تستلم أي مبالغ نقدية من المسجلين في التسجيل الاولي أعلاه قبل توقيع العقد حفاظا على الثقة بين المواطن والدولة ، وبعد توقيع عقد المشروع في 30/5/2012 ودخول العقد حيز التنفيذ ووضع الحجر الاساس قامت الهيئة الوطنية للاستثمار بالاعلان عن أستعدادها لأستلام الدفعة المقدمة من قبل المواطنين المسجلين على الوحدات السكنية وكان ذلك في الاسبوع الاول من حزيران لسنة 2012 ولمدة ثلاثة أشهر متتالية (حزيران ،تموز ،أب) لم تتجمع في البنوك الثلاثة (الرافدين ،الرشيد ، العراقي للتجارة ) المبالغ الكافية لتسديد الدفعة الاولى البالغة 10% من الكلفة الكلية للمشروع والتي كان يفترض دفعها بعد (60) يوم من توقيع العقد ونتيجة للتأخير الحاصل في تسديد تلك الدفعة تم أشراك المصارف الثلاثة في أكمال المبلغ لتجنب توقف المشروع و تحميل الدولة التزامات مالية نتيجة عدم تسديد المبلغ المتفق عليه في العقد مع الشركة المنفذة .
مع العرض أن كافة العمليات الاستثمارية وبالاخص في قطاع السكن تعتمد على الاقتراض من المصارف ويدفع فيها المواطن مقدمة وأقساط تستمر لمراحل تنفيذ المشروع
وبفترة تسديد قصيرة نسبيا فيما بعد , في حين أعتمدت الهيئة الوطنية للاستثمار ألية تقسيط وفترة سماحات تصل الى (20) سنة والغرض منها هو مساعدة ذوي الدخل المحدود من الموظفين والمتقاعدين والمواطنين بشكل عام .
15.أن مجلس الوزراء الموقر كان داعما لهذا المشروع ، حيث وافق في الجلسة رقم (37) فــــــــــي 27/8/2013 على تخويل وزير المالية صلاحية تــــــوقيع عقد ضمان القرض المقدم من المصارف الثلاثة والخاص بالدفعات الثلاث المتبقية لشركة (هانوا الكورية الجنوبية) وفقا للتوقيتات الزمنية المتفق عليها بين الهيئة والشركة المنفذة، وقبول خطاب الضمان المباشر المقدم من شركة (هانوا الكورية الجنوبية ) مقابل كل دفعة مسددة من قبل المصارف والصادر عن بنك التصدير والاستيراد الكوري (Exim Bank ) بأعــتـــــــبار أن خطاب الضمان صادر عن جهة حكومية كورية وتنفيذا لالتزام الهيئة بالعقد مع الشركة المنفذة وأعتماده من قبل المصارف الحكومية الثلاثة،علما أن موضوع القرض قد تم بموافقة مجالس أدارة المصارف الحكومية بتاريخ 25/7/2012 بعد دراستها للموضوع وأن المبالغ التي دفعت كانت بناء على قرار مجلس الوزراء المرقم 152 لسنة 2012 ومحاضر إجتماع مجالس الإدارة للمصارف الثلاثة وبمصادقة وزير المالية وكذلك عقد القرض الموقع بين المصارف الثلاثة والهيئة الوطنية للاستثمار بموجب التخويل الصادر عن مجلس الوزراء بقراره المرقم 403 لسنة 2013 وبضمانة وزارة المالية وفق التخويل الصادر عن مجلس الوزراء بقراره المرقم 357 لسنة 2013 مع مصادقة البنك المركزي العراقي بموجب كتابه المرقم 9/3/12731 في 8/10/2013 بأعتباره المشرف على نشاط المصارف وفقا لاحكام قانون المصارف رقم 94 لسنة 2004.
مما ورد اعلاه يتضح بعدم وجود أي تمويل حكومي للمشروع سوى ماتبرعت به الدولة لتغطية نفقات البنى التحتية والفوائد لتقليل الكلفة عن المواطنين وأن كامل العملية أستثمارية
ومعمول بها في دول عديدة ومن جهة أخرى فأن المصارف الحكومية لاتمول هذا المشروع وأنما تقوم بجمع الاقساط الشهرية المترتبة على المواطنين لقاء فائدة قيمتها 6%وعلى مدى عشرين عاما مقابل شرائهم الوحدات السكنية ودفعها الى الشركة المستثمرة وفق شروط العقد وتلتزم هذه المصارف بتسديد الدفعات الاولية الناشئة عن هذه الاقساط في حالة عدم كفاية المبالغ المتوفرة من المبيعات بضمانة الوحدات السكنية.
مشيرين الى أن المفهوم الحديث للأستثمار لا سيما في ظل البيئة الأستثمارية غير الجاذبة للأستثمار في العراق لا يرتكز فقط على محاولة جذب رؤوس الأموال الأجنبية في ظل غياب الدعم الحكومي والضمانات السيادية لذلك أتجهت العديد من الدول الى جذب الاستثمارات الأجنبية عن طريق المشاركة في التمويل أو توفير البنى التحتية الداخلية للمشروع فضلاُ عن ألتزامها في توفير البنى التحتية الخارجية ، أذ أن ما يجذب المستثمر أبتداءاً هو تحقيق مفهوم ما يعرف ( بتوزيع المخاطر ) في الدولة المضيفة للأستثمار .
راجين أعتماد ما ورد في هذا التقرير الرسمي من معلومات فنية وقانونية تفصيلية مصدر رئيسي ومعتمد لتقاريكم الاعلامية والصحفية ، وعدم الانجرار وراء ارقام ومعلومات لا علاقة لها بالواقع .
شاكرين تعاونكم … مع التقرير
الهيئة الوطنية للاستثمار